Leasing Immobiliare

Inserito il 16/03/2016

LEASING DI IMMOBILI ABITATIVI-IMPOSTA DI REGISTRO art. 1, cc. 83

Viene introdotta la definizione di contratto di locazione finanziaria di immobili da adibire ad abitazione principale: con tale contratto, la banca o l’intermediario finanziario (concedenti) si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale l’immobile è posto per un dato tempo e verso corrispettivo (che tiene conto della durata del contratto, nonché del prezzo di acquisto o di costruzione) e, alla scadenza del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito.

Risoluzione per inadempimento

 In caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto  ricavato dalla vendita o da altra ricollocazione del bene immobile, avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto; l’eventuale  differenza  negativa  è  corrisposta dall’utilizzatore al concedente.

Sospensione canoni periodici

L’utilizzatore può richiedere al concedente la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici, per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi, nel corso dell’esecuzione del contratto, con successiva proroga automatica del contratto per il periodo di sospensione dello stesso.

Il beneficio di sospensione è concesso in presenza di almeno uno dei seguenti requisiti:

• cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

• cessazione dei rapporti di lavoro parasubordinato di cui all’art. 409 n. 3) c.p.c., ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa. Al  termine  della  sospensione,  il  pagamento  dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente prevista dal contratto, ad eccezione del caso in cui le parti abbiano diversamente pattuito in sede di rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. Si applicano le disposizioni relative alla risoluzione per inadempimento, se l’utilizzatore, una volta decorso il termine di sospensione, non riprende a corrispondere i pagamenti al concedente.

Divieto di revocatoria fallimentare

L’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria non può essere oggetto di azione  revocatoria fallimentare.

Procedimento di sfratto

Al rilascio dell’immobile da adibire ad abitazione principale, oggetto della locazione finanziaria, si applica il procedimento di sfratto.

Viene modificato il trattamento impositivo indiretto:

• dell’atto di acquisto dell’abitazione principale da concedere in leasing, operato dalla società di leasing;

• della cessione del contratto di leasing immobiliare avente ad oggetto un immobile abitativo.

Imposta di registro sull’acquisto dell’abitazione da concedere in leasing.

Viene prevista una specifica aliquota (1,5%) dell’imposta di registro da applicare al trasferimento:

• nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario;

• avente ad oggetto case di abitazione catastalmente classificate in categorie diverse da A/1, A/8 o A/9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori che soddisfino  le  condizioni  per  l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”.

In tal caso, nel valutare l’esistenza delle condizioni agevolative, si deve considerare, in luogo dell’acquirente, il soggetto utilizzatore e, in luogo del contratto di acquisto, il contratto di leasing finanziario.

In tal modo, l’acquisto di un’abitazione da concedere in leasing a favore di un utilizzatore che soddisfi le condizioni di “prima casa” può scontare l’imposta di registro con l’aliquota agevolata dell’1,5% (con la misura minima di 1.000,00 euro) e le imposte ipotecaria e catastale di 50,00 euro l’una.

Cessione del contratto di leasing di immobili abitativi

La legge di stabilità 2016 prevede l’imponibilità ai fini dell’imposta di registro anche delle cessioni di contratti di leasing aventi ad oggetto immobili abitativi, anche da costruire ed ancorché assoggettati ad IVA. La cessione, operata dall’utilizzatore, del contratto di leasing avente ad oggetto i suddetti immobili abitativi sconta l’imposta di registro con:

• l’aliquota dell’1,5%, ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’utilizzatore abbia ad oggetto un immobile abitativo di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, a favore dei soggetti per i quali ricorrono le condizioni di “prima casa”;

• l’aliquota del 9%, ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’utilizzatore e avente ad oggetto un immobile abitativo, anche da costruire e ancorché assoggettato ad IVA, non soddisfi le condizioni richieste per l’applicazione dell’aliquota dell’1,5% di cui sopra.

Decorrenza

Le nuove disposizioni relative all’applicazione dell’imposta di registro al leasing di immobili abitativi ed alla cessione del contratto di leasing sono limitate al periodo dall’1.1.2016 al 31.12.2020.

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